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Sonntag, 3. Mai 2009

Steuern sparen mit Auslandsimmobilien

Erwirtschaftet eine vermietete Ferienimmobilie jenseits der Grenze Überschüsse, so ergeben sich ab 2008 steuerliche Vorteile. Denn seit dem letzten Jahr müssen diese grundsätzlich steuerfreien Auslandseinkünfte nicht mehr als positiver Progressionsvorbehalt angesetzt werden. Sie erhöhen also nicht den Steuertarif.

Verluste hingegen dürfen sehr wohl steuermindernd angesetzt werden. Zwei gegensätzliche Effekte, mit gleichem positiven Endergebnis.

Ausnahmen bei Auslandsimmobilien in Spanien und Finnland

Diese Regelung gilt für Auslandsimmobilien innerhalb der EU – mit Ausnahme von Spanien und Finnland. Denn hier liegt ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland zugrunde, demzufolge die dort erzielten Überschüsse im Inland steuerpflichtig und die (spanische oder finnische) Auslandssteuer wird lediglich angerechnet. Das bleibt auch weiter so, dafür verbessert sich aber der Ansatz von Verlusten.

Kommt es insbesondere in den ersten Jahren zu roten Zahlen, finanziert die Steuererstattung einen Teil der Investition. In allen noch offenen Steuerbescheiden können den Einnahmen aus einer Immobilie z.B. in Alicante sämtliche laufende Kosten, Abschreibungen auf Kauf- oder Baupreis und Schuldzinsen als Werbungskosten gegenübergestellt werden. Der hieraus resultierende spanische Verlust zählt genauso wie bei Mietobjekten in der Heimat.

Langfristige Strategie beim Kauf einer Auslandsimmobilie

Diese Tendenz lässt sich für eine langfristige Sparstrategie nutzen.

Eine Beispielrechnung: In Torrevieja wird eine Villa erworben, die zuerst einmal fremdvermietet wird. Am Anfangsverlust beteiligt sich der heimische Fiskus. Sind die Kredite getilgt und steht der Ruhestand an, dient das dortige Domizil als Altersruhesitz. Das löst dann in Deutschland keine Steuer mehr aus.

Für alle EU Staaten gilt hingegen ausnahmslos die Steuerermäßigungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und Beschäftigungen für die selbstgenutzte Ferienwohnung oder -haus. Denn diese Förderung bezieht sich nicht nur auf den Hauptwohnsitz, sondern auch auf die eigengenutzte Zweit-, Wochenend- oder Ferienwohnung.

Damit lässt sich der Aufwand in der heimischen Steuererklärung auch dann geltend machen, wenn Hausmeister, Gärtner oder Reinigungsdienst am spanischen Festland, in der Toskana oder in der Tiroler Bergwelt aktiv werden. Dann sind 20 Prozent der in Rechnung gestellten Arbeitsleistung und bis zu 1200 Euro pro Jahr von der eigenen Steuerschuld abziehbar. Benötigt werden lediglich eine ordnungsgemäße Rechnung des Dienstleisters sowie der dazugehörige Bankbeleg über die unbare Bezahlung. Unter diese Regelung fallen übrigens auch die Speditionskosten für einen privaten Umzug ins EU-Ausland. Ein Grund mehr, sich in Richtung südlicher Sonne zu orientieren.



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